Para construir a casa dos sonhos, seja para morar ou investir para vender, é essencial que se escolha o terreno correto. Saiba como comprar um terreno ideal seguindo 4 passos básicos!
Como arquiteta já atendi muitos clientes que me procuraram com ideias do que queriam construir no terreno já adquirido, mas depois de uma consultoria perceberam que a legislação não permitia que a construção fosse feita da forma que estavam idealizando. Mas o terreno já está comprado, e agora? Por isso é preciso muito cuidado na escolha. Pra ajudar vocês nessa missão, vou deixar aqui 4 passos básicos mas importantes, para evitar problemas futuros por conta de uma compra equivocada.
1º Passo: Legislação e Documentação do Imóvel
A cidade é dividida em zonas. Cada bairro faz parte de uma zona e cada zona possui algumas regras que devem ser seguidas para que a prefeitura conceda o alvará de construção.
Vamos supor que você pretenda construir uma casa unifamiliar (não geminada ou conjugada). O código utilizado para esse tipo de construção é o R1.
Agora que você já sabe o código, precisa verificar em quais zonas da sua cidade esse tipo de uso é permitido.
No caso de Vargem Grande Paulista – SP (grande SP), esse uso é permitido em quase todos as zonas, com exceção do ZM-1 e ZRA. Veja abaixo tabela de uso e ocupação do solo do município como exemplo:
Vamos considerar a hipótese que o terreno se encontra em ZPR (zona predominantemente residencial), podendo tranquilamente construir uma casa. O próximo passo então é definir se o terreno possui metragem suficiente pra construir a casa que você idealiza.
Então vamos supor que você queira construir uma casa térrea de 300 m² e que seu terreno possua 400 m².
Adotando a legislação da tabela apresentada , onde a TO (taxa de ocupação) permitida para ZPR é de 50 %, não seria possível construir uma casa térrea de 300 m², pois já que o terreno hipotético possui 400 m², seria ocupada mais de 50% da área do terreno, estando em desacordo com a legislação. Além disso, não seria possível respeitar a TP (taxa permeável) mínima de 30% exigida. Nesse caso, ou deveria se abrir mão de uma casa térrea, ou deveria se optar por um terreno de pelo menos 600 m².
Os demais índices urbanísticos CA (Coeficiente de aproveitamento) e o IE (Índice de elevação) estariam corretos, mas é necessário que todos os índices sejam respeitados.
Caso estejam se perguntando, na cidade usada como exemplo os índices são calculados da seguinte forma:
- COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO = Área construída ÷ Área do terreno
- TAXA DE OCUPAÇÃO = Área ocupada ÷ Área do terreno
- ÍNDICE DE ELEVAÇÃO = Área construída ÷ Área ocupada
- TAXA PERMEÁVEL = Área permeável ÷ Área do terreno
Sobre a documentação, é importante verificar no cartório a regularidade do imóvel em questão e garantir que ele não se encontra em um loteamento clandestino. Lembrando que em caso de terrenos em condomínio, também é necessário respeitar as regras do mesmo.
2º Passo: Topografia
A topografia é um item que deve ser de muita influência na decisão de compra do terreno. Uma vez que, quanto mais terra precisará ser movimentada, retirada ou colocada, mais alto será o custo com terraplanagem.
Em casos onde o proprietário permita que o profissional crie um projeto que se adapte a topografia do terreno, é possível minimizar esses custos, porém talvez seja necessário construir um muro de arrimo, que conterá a terra para eliminar riscos de que ela ceda, o que pode encarecer a construção. Portanto se deseja uma casa térrea em um terreno completamente plano e este possuir aclive ou declive, considere se os custos com terraplanagem impactarão no custo-benefício do imóvel.
Também é importante verificar se será necessária a retirada de árvores. Existem espécies protegidas por lei que não podem ser retiradas, isso pode inviabilizar a construção.
Outro ponto essencial é verificar a existência de córrego no terreno, pois margem de córrego é considerada área de preservação permanente (APP), sendo obrigatório respeitar um recuo de 30 metros do córrego até a edificação (no caso de córregos com largura igual ou superior a 10 metros) e 50 metros do córrego até a edificação (no caso em que a largura do córrego ultrapasse 10 metros). Se, por exemplo, o seu terreno possuir 30 metros e existir um córrego em seus fundos, ele será inutilizável para construções, pois construir em área de APP é considerado crime ambiental.
3° Passo: Posição Solar
Já pensou construir uma piscina que não recebe sol na maior parte do dia? Ou dormir em um quarto que parece uma geladeira? Com certeza todo mundo quer fugir disso.
A posição dos ambientes em relação a posição solar é uma das primeiras preocupações dos arquitetos ao iniciar um projeto, mas vamos supor (mais uma vez rsrs) que você queira todos os quartos, ou pelo menos a maioria deles, com vista para a área de lazer (que nesse caso será nos fundos do terreno) e que você faz questão de acordar com o sol da manhã batendo em sua janela. Porém, na hora de escolher o terreno você não se atentou que o nascer do sol se dará na frente do imóvel, ou seja….por mais que o arquiteto contratado seja um profissional extremamente criativo, vai ser praticamente impossível atender o seu desejo, certo?
Por isso, atente-se a posição solar do terreno e considere se com ela será possível construir uma casa que atenda todos os seus desejos e necessidades.
4° Passo: Localização
E por último, mas não menos importante, é claro que deve se considerar a localização do terreno em relação a escolas, hospitais, mercados, farmácias, igrejas, etc. Isso pode influenciar muito, não só em sua qualidade de vida, mas na valorização do imóvel em caso de uma futura venda.
Espero que tenham gostado das dicas!
Abraços
Arquiteta Karen Cavalcante